ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ РАЦИОНАЛЬНОЙ ЭТАЖНОСТИ СОВРЕМЕННЫХ ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ

Аннотация

В настоящее время в России строится большое количество коммерческой недвижимо-
сти, в том числе многоэтажных офисных зданий. Зачастую реализованные инвестиционные
проекты оказываются нерентабельными вследствие неверных прогнозов арендных ставок,
неучтенных расходов, нестабильной экономической ситуации и, в том числе, завышения
этажности здания. В результате объекты оказываются невостребованными и не приносят же-
лаемого дохода, собственник несет финансовые потери и в некоторых случаях вынужден ме-
нять назначение помещений либо искать иные пути извлечения дохода из построенной не-
движимости, чтобы вернуть затраченные на реализацию проекта средства и получить хотя бы
часть планируемой прибыли.
Чтобы избежать реализации заведомо невыгодных проектов, необходимо производить
расчеты экономической эффективности строительства с учетом реальной рыночной ситуации
и руководствоваться этими расчетами при определении этажности здания.
Особое влияние на показатели эффективности инвестиционного проекта оказывает дис-
контирование, так как эта операция обесценивает денежные потоки, приходящие в будущем.
В данной работе рассматриваются основные составляющие инвестиционного проекта
строительства офисного здания, на которые оказывает влияние этажность здания. В качестве
основного критерия эффективности принимается показатель чистой текущей стоимости (чис-
того дисконтированного дохода, NPV).
В работе построена экономико-математическая модель определения наиболее рацио-
нальной этажности офисного здания. Определена рациональная этажность и чистая текущая
стоимость проектов офисных зданий в крупных городах России. В результате было обнару-
жено, что строительство высотных зданий на данный момент оправдано только в Москве.
Ключевые слова: многоэтажные офисные здания, оценка инвестиционных проектов,
градостроительство.